Uno de los grandes conflictos al separarse es decidir qué hacer con la casa. Y cuando está solo a nombre de uno, las dudas se multiplican: ¿el otro puede quedarse?, ¿puedo vender sin su permiso?, ¿qué pasa si la pagamos entre los dos pero solo aparece uno en la escritura?
¿De quién es la casa si solo figura uno? (separación de bienes vs gananciales)
Separación de bienes
En separación de bienes, lo que compras es tuyo; no hay masa común. Si la vivienda está a tu nombre, en principio es privativa. Ahora bien, si durante el matrimonio tu pareja aportó dinero para la hipoteca o reformas, puede reclamar reembolso (crédito), no necesariamente la mitad de la casa.
Sociedad de gananciales
En gananciales, lo ordinario es que lo adquirido durante el matrimonio sea de ambos (salvo prueba de que se compró con dinero privativo y así se hizo constar). Si solo aparece uno en la escritura, pero la compra fue con dinero común, lo habitual es que la otra parte tenga intereses patrimoniales (co-titularidad o, al menos, un derecho económico a liquidar).
Consejo práctico: documenta de dónde salió el dinero (extractos, justificantes, carta de pago, escritura indicando “con dinero privativo”).
Comprada antes del matrimonio, herencia o donación: cuándo es privativa
Si adquiriste la casa antes de casarte, o te vino por herencia/donación, normalmente es bien privativo. En divorcio, la propiedad no se “socializa” por arte de magia. Pero cuidado, porque el uso puede adjudicarse al otro cónyuge si hay menores y era vuestra vivienda familiar.
Escenario típico: vivienda comprada en 2018 a tu nombre (soltero/a); boda en 2020; de 2020 a 2024 el matrimonio paga hipoteca y reformas con dinero común. Resultado probable: la casa sigue siendo tuya (privativa), pero tu ex puede reclamar compensación por las aportaciones comunes que aumentaron valor o redujeron deuda. A mí me sirvió pensar en “dos capas”: la propiedad (no cambia) y las cuentas (sí pueden ajustar).
Pagos con dinero ganancial en vivienda privativa: reembolsos y compensaciones
Aquí es donde surgen las tensiones. ¿Cuánto hay que devolver? No existe una fórmula universal, pero el criterio habitual distingue:
- Amortización de hipoteca con dinero común sobre bien privativo
- Se reconoce un crédito a favor de la sociedad (o del cónyuge que pagó) por las cantidades amortizadas y, a menudo, proporcional al incremento de valor.
- Simplificación ilustrativa: si durante el matrimonio amortizasteis 40.000 € de capital, esa cifra (actualizada) suele ser base de reembolso.
- Mejoras y reformas
- Si aumentan el valor de la vivienda (cerramiento, reforma integral, ascensor), puede haber reembolso proporcional.
- Si son gastos ordinarios (pintura, mantenimiento), a veces no generan crédito.
- Intereses de la hipoteca
- En ocasiones se tratan como gasto, no como inversión; revisa acuerdos y jurisprudencia aplicable en tu territorio.
Pagar la hipoteca con dinero ganancial en un bien privativo no te convierte en copropietario, pero te da una posición de crédito que se concreta al liquidar. Anticípalo en el convenio regulador para no eternizar la discusión.
Vivienda habitual y consentimiento del cónyuge para vender (art. clave)
Aunque seas el único titular, si la casa es la vivienda habitual de la familia, venderla o hipotecarla suele requerir el consentimiento del otro cónyuge. ¿Por qué? Porque se protege el núcleo familiar.
- Si vendes sin consentimiento y el comprador lo sabe (o debería saberlo), la operación puede impugnarse.
- Si ya no es vivienda habitual (por ejemplo, ambos residís en otros domicilios y así se acredita), ese requisito puede decaer.
Un caso muy común es que la mayoría de las personas piensan que “es mía, la vendo y punto”. Error. Al ser vivienda familiar, el notario me pidió el consentimiento expreso. Tenlo presente si estás negociando: el consentimiento es palanca para alcanzar acuerdos justos.
Si uno quiere vender y el otro no: alternativas y pasos
Cuando hay desacuerdo, no estás condenado al bloqueo. Tienes opciones:
- Acuerdo privado + convenio regulador
- Pactad precio, plazos, quién se adjudica la vivienda y cómo se compensa (asunción de hipoteca, pago en metálico).
- Lo incorporáis al convenio y lo homologáis.
- Extinción de condominio (si sois copropietarios)
- Uno compra la parte del otro (o viceversa). Fiscalmente, puede ser más eficiente que una compraventa total.
- Si nadie quiere/puede adjudicarse, venta a tercero y reparto del precio.
- Vía judicial
- Cuando no hay forma de acordar, el juez puede adjudicar el uso y ordenar la venta en ciertos supuestos. Es más lento y caro.
Tip de negociación: si el otro tiene el uso por los hijos, puedes ofrecer plazos (ej.: uso por X años y luego venta) a cambio de compensación. A mí me ayudó plantear escenarios “gana-gana” con números claros.
Cuando hay hijos menores: uso de la vivienda y criterios de los jueces
El interés superior del menor manda. Lo más frecuente es que el uso de la vivienda familiar se asigne al progenitor custodio durante un periodo. Puntos a considerar:
- Temporalidad: cada vez se ven más atribuciones de uso limitadas en el tiempo (por ejemplo, hasta que el menor cumpla X años).
- Cambio de circunstancias: si el custodio mejora ingresos o cambia de domicilio, cabe revisión.
- Vivienda alternativa: si existe otra casa adecuada (p. ej., del otro cónyuge), puede ponderarse.
Impuestos en la venta tras el divorcio: plusvalía e IRPF
Vender o adjudicarse la vivienda no solo es civil, también fiscal:
- Plusvalía municipal: se paga al transmitir; revisa si hay no sujeción en ciertas extinciones de condominio y cómo se calcula la base.
- IRPF: la venta puede generar ganancia patrimonial; mira si cumples exención por reinversión en vivienda habitual, o si eres mayor de 65.
- Gastos deducibles: notaría, registro, inmobiliaria; guarda justificantes.
- Hipoteca: cambios de titularidad pueden conllevar novación/subrogación y comisiones.
Mi regla de oro: antes de firmar el acuerdo civil, haz una simulación fiscal. Un mal cálculo en IRPF te puede comer la supuesta ganancia.
Errores típicos y cómo evitarlos (con ejemplos reales)
- Confundir uso con propiedad: “Como me dieron el uso, la casa es mía”. No. El uso es temporal; la titularidad es otra cosa.
- No acreditar el dinero privativo: “Era mi herencia, pero no lo puse en la escritura”. Solución: prueba documental y redacción precisa en la compra.
- Olvidar el consentimiento de vivienda habitual: “Vendo y ya”. El notario lo va a pedir; planifícalo.
- No cerrar los números: reembolsos vagos acaban en guerra. Usa hoja de liquidación con partidas: amortización, reformas, gastos, valor actual.
- Dejar a los hijos fuera del plan: logísticas, colegios, mudanzas… Si no lo anclas en el convenio, volverá como bumerán
FAQs
¿El otro tiene derecho a quedarse?
Sí, si hay hijos menores y es la vivienda familiar, el juez puede atribuir el uso al custodio, aunque la casa sea tuya.
¿Puedo vender si no están los dos de acuerdo?
Si es vivienda habitual, necesitarás consentimiento. Si no lo obtienes, toca negociar (extinción, adjudicación) o plantear acciones judiciales.
¿Pagamos entre los dos, pero solo figura uno?
Lo normal es que nazca un derecho de reembolso/compensación por lo abonado con dinero común. No convierte automáticamente en copropietario, pero sí genera crédito.
Juriscentrum Abogado
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